INVESTIR AUX USA

Ceux qui investissent dans de l’immobilier locatif offshore peuvent le faire sans s’expatrier, uniquement avec un visa de touriste, sans se préoccuper de la gestion, des travaux, du paiement des taxes, tout en ayant une garantie de rendement et de fiscalité impossible à obtenir en France, selon 2 modèles :
  1. Investir en immobilier locatif individuel par l’achat de biens soigneusement choisis et localisés pouvant vous apporter un rendement locatif se situant entre 7 et 20% BRUTS.
  2. Investir en immobilier locatif dans un fond commun sans titre de propriété par l’achat de parts sociales constitué de biens soigneusement choisis et localisés pouvant vous apporter un rendement locatif se situant entre 7 et 10% NETS.

Les différences à retenir entre l’immobilier locatif aux USA et en France :

  • Aux USA, les commissions des agents immobiliers sont à la charge du vendeur. Elles sont partagées entre l’agence du vendeur et celle de l’acheteur. En France cela vous coûtera à minima 4% de la valeur de votre achat. Là-bas, on tombe à 3% en tant qu’investisseur individuel.
  • Aux USA, dans le cas où l’on achète “cash” et qu’il n’existe pas d’hypothèque, les frais de transaction immobilière pour l’acheteur seront seulement de 1% de la valeur de la propriété (frais d’avocat notarié). Les impôts de 0.70% sont á la charge du vendeur. En France cela vous coutera à minima 8% de frais de mutation (frais de notaire) sur la valeur de votre achat.
  • Aux USA la taxe foncière est comprise entre 2 et 3% par an sur la valeur du marché de la propriété. En France le cumul de la taxe foncière et d’habitation revient sensiblement au même montant, mais reste variables suivant les localités, les départements et autres partie du mille-feuille Français…
  • Aux USA, le propriétaire a plus de droits que le locataire, et ces droits sont respéctés, de sorte que les assurances loyers impayés sont inutiles. Lorsqu’un locataire ne paie pas le loyer dans les temps, le propriétaire ou le gestionnaire lui envoie une relance amiable. Si le locataire ne verse pas le loyer en retard dans les quelques jours qui suivent, le propriétaire envoie une demande d’expulsion « 3 days notice », le locataire ayant 30 jours pour s’acquitter de sa dette ou quitter les lieux. Le 31ème jour, si le locataire est toujours dans les lieux, après une procédure le shériff du comté l’expulse et met un cadenas sur la porte. En France cette procédure vous aurait pris entre 3 mois et 3 ans, sans garantie de résultat et avec une perte astronomique de loyers, pendant laquelle vous payez quand même vos charges, et votre locataire détruit votre logement !
  • Aux USA, un locataire doit remettre un préavis d’un mois pour quitter son logement. Les baux sont conclus pour une période de 1 an avec obligation de régler 1 à 2 mois de loyer complémentaires en cas de rupture prématuré de celui-ci, suivant les types de contrats conclus.
  • Aux USA, la fiscalité est bien plus performante que la défiscalisation Française, sans pièger les gens avec des conditions draconniennes et des lois changeantes. Aux USA, les impôts sont gérés et réglés à la source, vous n’avez rien à faire: 0 impôt pour 100 000 € investis, 2,5% payé aux US si vos revenus locatifs excèdes 20 000$/an. En France vous devrez vous acquitter des 17,25% de CSG-CRDS sur les revenus locatifs en plus de l‘IR progressif suivant votre tranche d’imposition…

Un exemple de propriété donnant une rentabilité de 15% net après impôts fonciers et frais de gestion et d’entretien, soit avant l’impôt fédéral, beaucoup plus léger qu’en France !

Un exemple de propriété donnant une rentabilité de 14% net après impôts fonciers et frais de gestion et d’entretien, soit avant l’impôt fédéral, beaucoup plus léger qu’en France ! Cet immeuble a été entièrement rénové par le vendeur il y a 2 ans. Il le revend pour faire une opération plus importante, car il ne travaille qu’en fonds propres  (son patrimoine est évalué à 3 M$) !